Grundstückskaufvertrag: muss ich zum Notar?
In § 311 b BGB ist geregelt, dass Kaufverträge über Grundstücke und sonstige Immobilien der notariellen Beurkundung bedürfen. Werden Verträge ohne Einhaltung dieser Form geschlossen, dann sind sie nichtig. Eine spätere Eintragung der Auflassung (Erklärung über den Eigentumsübergang) kann den Formmangel allerdings heilen. Aber im Grundsatz gilt: keine Grundstückskaufvertrag ohne Notar.
Sind Vorverträge ohne Notar bindend?
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Parteien privatschriftliche Vorverträge über den Abschluss von Immobilienkaufverträgen schließen. Rechtlich sind diese Vereinbarungen jedoch aufgrund des Verstoßes gegen das notarielle Formerfordernis nichtig und somit auch nicht durchsetzbar. In keinem Fall sollten daher aufgrund solcher Vereinbarungen irgendwelche Reservierungszahlungen oder Anzahlungen auf den Kaufpreis geleistet werden. Zwar erfolgen solche Zahlungen dann ohne Rechtsgrund und können wieder zurückverlangt werden. Der potentielle Käufer trägt aber stets das Risiko, dass der Zahlungsempfänger nicht auffindbar oder zahlungsunfähig geworden ist.
Ist es sinnvoll, einen notariellen Vorvertrag zu schließen?
Es ist möglich, einen notariellen Vorvertrag über den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu schließen. Dieser ist für beide Seiten bindend und verpflichtet die Parteien, später einen Hauptvertrag abzuschließen. Im Vorvertrag sollten die Bedingungen des späteren Hauptvertrages bereits möglichst genau definiert werden. Denkbar ist auch, einer Person ein befristetes Ankaufsrecht für eine Immobilie einzuräumen, welches mithilfe einer Vormerkung im Grundbuch gesichert wird. Hintergrund dieser Regelungen ist meistens, dass der Käufer den Kaufpreis noch nicht vollständig aufbringen oder finanzieren kann, sich aber dennoch einen Anspruch auf die Immobilie sichern möchte. Nachteilig ist indes, dass diese Vorverträge zusätzliche Kosten bei Notar und Grundbuchamt auslösen.
Was ist im Grundbuch geregelt?
Im Grundbuch findet man alle wesentlichen Daten zu dem betreffenden Grundstück. Im Bestandsverzeichnis ist das Grundstück nach Gemarkung, Flurstück, Belegenheitsort und Größe genau bezeichnet. In der ersten Abteilung finden sich die Angaben zu den Eigentümern. In Abteilung Zwei sind Rechte zugunsten Dritter wie Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten oder Reallasten vermerkt. In der dritten Abteilung schließlich finden sich so genannte Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden. Für den Notar ist der Blick ist das Grundbuch bei der Vorbereitung des Kaufvertrages unverzichtbar, da der Grundbuchstand die Vertragsgestaltung wesentlich beeinflusst.
Welche Voraussetzungen muss eine Vollmacht für einen Kaufvertrag erfüllen?
Es kommt nicht selten vor, dass sich Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages vertreten lassen. Sofern ein Bevollmächtigter auftritt, muss dieser bei der Beurkundung eine auf seinen Namen lautende Originalvollmacht oder Ausfertigung der Vollmacht vorlegen. Die Vollmacht muss der notariellen Form entsprechen, also entweder notariell beurkundet oder beglaubigt sein. Inhaltlich muss der Vollmacht deutlich zu entnehmen sein, dass der Bevollmächtigte den Kaufvertrag als Käufer oder Verkäufer schließen darf. Wenn es sich um eine spezielle Grundstücksvollmacht handelt, müssen die Grundstücksdaten und ggf. die Vertragsbedingungen (z.B. Kaufpreis) enthalten sein. Möglich ist aber auch die Vorlage einer Generalvollmacht, die alle Rechtsgeschäfte umfasst.
Kann man mit einer Vorsorgevollmacht einen Kaufvertrag schließen?
Wenn die Grundstückseigentümer in die Jahre gekommen sind, kümmern sich oft die Kinder oder andere nahe Angehörige um die Veräußerung der Immobilie. Viele Beteiligte verfügen dabei über so genannte Vorsorgevollmachten, die den Vollmachnehmern in der Regel weitreichende Befugnisse einräumen. Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass Eigentümer beim Vertragsschluss mit Vorsorgevollmachten vertreten werden. Notar und Grundbuchamt werden aber immer sehr genau prüfen, ob die Vollmacht den Verkauf auch tatsächlich abdeckt, da der Vollmachtsumfang durchaus variieren kann. Am sichersten ist, wenn die Vorsorgevollmacht den Abschluss von Immobilienkaufverträgen ausdrücklich umfasst. In jedem Falle muss die Vollmacht der notariellen Form entsprechen, § 29 GBO.
Kann sich eine Partei auch vollmachtlos vertreten lassen?
Wenn zum Beurkundungstermin keine ausdrückliche Bevollmächtigung vorliegt, kann sich eine Partei auch vollmachtlos vertreten lassen. Davon wird häufig Gebrauch gemacht, wenn ein Beteiligter weit vom Beurkundungsort entfernt wohnt. Wer als vollmachtloser Vertreter auftritt, ist dabei irrelevant. Manchmal fungieren sogar Notarangestellte als Vertreter, aber auch die andere Partei kann vollmachtloser Vertreter des nicht Erschienenen sein. Wichtig ist, dass der Nichterschienene die Erklärungen seines Vertreters bei einem Notar nachgenehmigen muss, erst dann wird der Vertrag wirksam. Der Nachteil der vollmachtlosen Vertretung liegt somit darin, dass der Vertrag bis zur Nachgenehmigung noch schwebend unwirksam ist.
Sollte vor dem Kauf ein Sachverständiger beauftragt werden?
Ob es sinnvoll ist, vor dem Kauf einer Immobilie einen Sachverständigen mit der Besichtigung zu beauftragen, hängt vom Einzelfall ab. Je älter die Immobilie ist, desto eher ist eine gutachterliche Einschätzung sinnvoll, vor allem im Hinblick auf mögliche Mängel und anstehende Erneuerungsmaßnahmen. Viele Käufer schrecken aus Kostengründen vor der Beauftragung eines Sachverständigen zurück. Wenn man jedoch Kosten und Nutzen abwägt, dann wird sich dieser Schritt fast immer lohnen. Wer mehrere hunderttausend Euro für eine Immobilie investiert, sollte nicht an der falschen Stelle sparen.
Was sollte im Kaufvertrag geregelt werden?
Zunächst einmal sollte der Kaufgegenstand möglichst genau beschrieben sein, dieser ergibt sich in der Regel aus dem jeweiligen Grundbuch. Wesentlich sind zudem Regelungen zum Kaufpreis und zur Übergabe des Kaufobjekts. Daneben können noch eine ganze Reihe weiterer Vereinbarungen erforderlich sein, etwa zur Löschung bestehender Verbindlichkeiten und zur Belastung des Kaufobjekts im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung. Der Notar wird in jedem Einzelfall genauestens prüfen, welche Umstände regelungsbedürftig sind und in den Kaufvertrag einfließen müssen.
Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?
Die Kaufpreisfälligkeit ist im Grundstückskaufvertrag genauestens geregelt. Bevor der Notar den Kaufpreis fällig stellen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen eintreten. Zugunsten des Käufers muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden sein. Sofern Belastungen des Verkäufers abzulösen sind, müssen dem Notar die Löschungsunterlagen zu treuen Händen vorliegen. Sofern die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, muss auch eine entsprechende Verzichtserklärung vorliegen. Im Einzelfall können noch weitere Fälligkeitsvoraussetzungen erforderlich sein. Bis dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, vergehen in aller Regel 4-6 Wochen. Nach erfolgter Fälligstellung hat der Käufer dann üblicherweise noch seine Woche Zeit, um den Kaufpreis zu zahlen.
Meistens wird im Kaufvertrag ein bestimmter Fälligkeitstermin angepeilt. Dies ist sinnvoll, damit die Banken bestehende Restschulden zum Fälligkeitstermin abrechnen können.
Sind Barzahlungen auf den Kaufpreis noch zulässig?
Nein. Seit dem 01.04.2023 gilt ein Barzahlungsverbot bei Immobilienkaufverträgen. Diese Vorschrift soll der Bekämpfung von Geldwäsche dienen. Der Gesetzgeber gibt dem Notar auf, das Barzahlungsverbot zu überprüfen. Der Notar muss sich die unbare Kaufpreiszahlung daher von den Parteien nachweisen lassen. Am besten geeignet dafür sind Zahlungsbelege wie Kontoauszüge oder Bankbestätigungen. Bevor dem Notar solche Belege nicht vorliegen, darf er die Eigentumsumschreibung nicht beantragen.
Sind Anzahlungen auf den Kaufpreis möglich?
Grundsätzlich ist es zulässig, Anzahlungen auf den Kaufpreis zu leisten. Geschieht dies nach der Beurkundung, wird der Notar eine entsprechende Regelung in den Vertrag aufnehmen. Auch Anzahlungen sollte grundsätzlich nur dann erbracht werden, wenn vorher die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen wurde. Ansonsten handelt es sich um eine ungesicherte Vorleistung, von der aus Sicherheitsgründen abzuraten ist.
Sofern die Anzahlung bereits vor der Beurkundung erfolgt ist und der Betrag auf den zu zahlenden Kaufpreis angerechnet werden soll, ist zu beachten, dass der Notar alle Zahlungen ab EUR 10.000 vor der Beurkundung der zuständigen Finanzaufsicht (FIU) melden muss. Dies ist im Geldwäschegesetz entsprechend geregelt.
Kann der Kaufpreis in Raten gezahlt werden?
Der Kaufpreis für die Immobilie kann auch in Raten gezahlt werden, sofern Verkäufer und Käufer dies entsprechend vereinbaren. In diesen Fällen muss dann auch geregelt werden, ob die Eigentumsumschreibung erst nach, oder schon vor vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen soll. In letzterem Fall muss der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Restkaufpreises hinreichend gesichert werden, etwa durch Eintragung einer Restkaufpreishypothek.
Zu beachten ist, dass dem Notar auch die Ratenzahlungen über einen Zeitraum von einem Jahr nach Vertragsschluss nachzuweisen sind.
Wann wird die Immobilie übergeben?
Der Kaufvertrag regelt, wann der Verkäufer dem Käufer die Immobilie zu übergeben hat. In aller Regel erfolgt dies Zug um Zug, also gleichzeitig mit der Zahlung des Kaufpreises. In Ausnahmefällen kann die Übergabe der Zahlung auch vorgehen, oder ihr deutlich nachfolgen. Solche Sondergestaltungen wird der Notar auf Wunsch mit den Parteien erörtern und entsprechend im Kaufvertrag regeln.
Kann der Eigentümer auch nach Zahlung in der Immobilie verbleiben?
Grundsätzlich sind die Hauptleistungspflichten, nämlich Zahlung und Übergabe, Zug um Zug, also gleichzeitig zu erfüllen. Sofern der Eigentümer noch längerfristig in der Immobilie verbleiben möchte, z.B. weil sein neues Haus noch nicht fertig gestellt werden konnte, dann kann auch dies im Kaufvertrag geregelt werden. Das Einfachste wäre, die Kaufpreisfällig entsprechend zurückzustellen. Ist dies problematisch, etwa, weil der Käufer dann Bereitstellungszinsen zahlen müsste, dann kann der Kaufpreis auch vor Übergabe gezahlt werden. Allerdings sollte in diesen geregelt werden, dass der Verkäufer dem Käufer eine monatliche Nutzungsentschädigung zahlt. Der Käufer wird auch ein Interesse daran haben, ein endgültiges Übergabedatum zu vereinbaren, um seinerseits den Einzug planen zu können.
Muss die Immobilie geräumt übergeben werden?
In aller Regel werden Immobilien geräumt und besenrein übergeben, da der Käufer kein Interesse daran hat, das Mobiliar des Verkäufers zu übernehmen oder zu entsorgen. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass die Parteien auch Regelungen zum Inventar treffen. Üblicherweise betrifft der Immobilienkaufvertrag keine beweglichen Gegenstände. Soll also beispielsweise eine vorhandene Einbauküche mitverkauft werden, dann ist die in den Kaufvertrag entsprechend aufzunehmen.
Was geschieht mit bestehenden Mietverträgen?
Kauf bricht nicht Miete. Dieser in § 566 BGB festgeschriebene Grundsatz besagt, dass bestehende Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergehen, wenn dieser eine Immobilie erwirbt. Der Mietvertrag läuft zu den bestehenden Bedingungen weiter, der Käufer tritt als neuer Vermieter in diesen Vertrag ein. Der Käufer sollte sich daher vor dem Kauf über die Konditionen und Umstände des Mietverhältnisses erkundigen, insbesondere über die Höhe des Mietzinses und mögliche Mietrückstände. Beabsichtigt der Käufer, die Immobilie in absehbarer Zeit selbst zu nutzen, dann sollte er sich auch über die Voraussetzungen und Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung informieren.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Nachdem der Kaufvertrag beurkundet wurde, muss der Notar innerhalb von zwei Wochen eine Abschrift an das zuständige Finanzamt übersenden und dort eine Veräußerungsanzeige tätigen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid, dies dauert üblicherweise 4-6 Wochen. Nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, erteilt das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung und schickt diese an den Notar. Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung von Verkäufer auf Käufer.
Kann der Käufer schon vor Zahlung des Kaufpreises mit Umbaumaßnahmen beginnen?
Nicht selten hat der Käufer ein Interesse an der vorzeitigen Übergabe der Immobilie, beispielsweise dann, wenn er vor dem eigenen Einzug noch Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen durchführen möchte. Der Verkäufer dagegen will in aller Regel kein Risiko eingehen und die Immobilie daher erst dann übergeben, wenn er auch das Geld bekommen hat. Sollte der Käufer nämlich nicht zahlen, dann würde der Verkäufer ein bereits verändertes Objekt zurückerhalten. Eine vorzeitige Besitzübergabe setzt daher voraus, dass Risiken auf Seiten des Verkäufers minimiert werden. Hierzu gibt es verschiedene vertragliche Regelungsmöglichkeiten, die der Notar mit den Parteien erörtern wird.
Was versteht man unter Auflassung?
Eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, wonach das Eigentum an einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll, bezeichnet man als Auflassung. Die Auflassung wird in der Regel bereits im Rahmen des notariellen Kaufvertrages erklärt, allerdings reicht der Notar diese erst beim Grundbuchamt ein, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Vorher erteilt er zum Schutz des Verkäufers keine Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften des Vertrages, die die Auflassung enthalten.
Wozu dient die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung stellt das wichtigste Sicherungsmittel zugunsten des Käufers dar. Sie ist praktisch immer Voraussetzung für die Fälligstellung des Kaufpreises. Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, wird der Käufer vor weiteren Verfügungen über die Immobilie geschützt. Die Vormerkung ist auch insolvenzfest und schützt den Käufer vor Vollstreckungsmaßnahmen. Somit gilt im Grundsatz: keine Zahlung ohne vorherige Auflassungsvormerkung.
Muss ein Energieausweis für die Immobilie vorliegen?
Das Gebäudeenergiegesetz regelt, dass der Eigentümer dem Käufer bereits bei der Besichtigung der Immobilie einen Energieausweis vorlegen, und diesem dem Käufer bei Vertragsschluss übergeben muss. Den Verkäufer trifft somit eine doppelte Verpflichtung. Durch Vorlage des Energieausweises soll der Kaufinteressent in die Lage versetzt werden, sich einen Überblick über die Energieeffizienz des Objekts zu verschaffen. Sofern hier Nachrüstungsbedarf besteht (etwa bei Heizung oder Dämmung), müsste der potentielle Käufer dies nämlich bereits einkalkulieren. Der Energieausweis ist somit ein sehr wichtiges Dokument für den Käufer.
Nur in Ausnahmefällen, z.B. bei denkmalgeschützten Gebäuden, ist die Vorlage des Energieausweises entbehrlich.
Muss der Käufer Sanierungsmaßnahmen nachholen?
Das Gebäudeenergiegesetz regelt bestimmt Austausch- und Nachrüstpflichten der Eigentümer. So müssen beispielsweise bestimmte Öl- und Gasheizungen nach 30 Jahren erneuert werden. Zudem gibt es Vorgaben für die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren sowie der obersten Geschossdecken. Besteht in der Immobilie insoweit ein Sanierungsrückstand, dann muss der Käufer als neuer Eigentümer die entsprechenden Maßnahmen innerhalb von 2 Jahren nachholen. Da dies unter Umständen sehr kostspielig sein kann, sollten sich Kaufinteressenten vorab über den Sanierungsstand informieren.
Was passiert mit bestehenden Gebäudeversicherungen?
Bestehende Gebäudeversicherungen gehen mit Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer über, sofern dieser nicht von seinem einmonatigen Sonderkündigungsrecht ab Eigentumsübergang Gebrauch macht. Der Käufer sollte die Versicherungsunterlagen und Bedingungen daher möglichst frühzeitig prüfen, um entscheiden zu können, ob er die bestehenden Versicherungen beibehalten möchte. Wichtig ist, dass der Verkäufer die Versicherungen nicht vorschnell kündigt, da es sonst zu einer Versicherungslücke kommen könnte. Der Notar wird dazu entsprechende Vereinbarungen in den Kaufvertrag aufnehmen.
Wann wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen?
Der Notar kann den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst dann beim Grundbuchamt einreichen, wenn ihm neben der Kaufpreisbestätigung auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Diese bestätigt, dass die für den Verkauf angefallenen Grunderwerbsteuer bezahlt worden ist. Ab Antragstellung dauert es dann je nach Grundbuchamt zwischen 2 und 4 Monaten, bis die Umschreibung erfolgt. Der eigentliche Eigentumswechsel vollzieht sich daher in der Regel erst mehrere Monate nach Zahlung und Übergabe des Kaufobjekts.
Wie hoch sind die Gebühren beim Notar?
Die Gebühren des Notars berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe ist dabei gesetzlich genau bestimmt und richtet sich nach dem jeweiligen Beurkundungsvorgang und dem Wert. Der Notar hat bei der Berechnung keinerlei Spielraum und darf auch keine Gebühren erlassen. Da das GNotKG ein Bundesgesetz ist, müssen alle Notare in Deutschland die gleichen Gebühren erheben.
Vereinfacht kann man sagen, dass die Gebühren des Notars mit dem Wert des Beurkundungsgegenstandes steigen. Bei Immobilienkaufverträgen liegen die Gebühren bei ca. 1% des Kaufpreises, so fallen beispielsweise für einen Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von EUR 300.000 bei einer Standartgestaltung und Vollfinanzierung (und entsprechender Grundschuld) Notarkosten in Höhe von ca. EUR 3000 an.
Allerdings gibt es auch viele notarielle Vorgänge, bei denen die Gebühren sehr niedrig sind. Ein gewöhnliche Erbausschlagung kostet beispielsweise nur ca. EUR 50,00.
Wie hoch sind die Kosten beim Grundbuchamt?
Auch die Kosten beim Grundbuchamt richten sich nach dem GNotKG. Je nach Vorgang erhebt das Grundbuchamt Gebühren, etwa für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, einer Grundschuld, des Eigentumswechsels sowie für die Löschung bestehender Rechte. Generell lässt sich sagen, dass die Kosten beim Grundbuchamt im Rahmen einer Kaufvertragsabwicklung bei ca. 0,5% des Kaufpreises liegen.
Welche Besonderheiten gelten bei Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum ist eine spezielle Form des Grundeigentums, die Rechtsvorschriften dazu finden sich im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG). Maßgeblich für Wohnungseigentum ist, dass der Eigentümer an dem betreffenden Grundstück einen Miteigentumsanteil erhält, der mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohneinheit verbunden ist. Neben dem Sondereigentum gibt es folglich Gemeinschaftseigentum wie Verkehrsflächen, Treppenhäuser, Dächer etc.
Typischerweise werden Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohnungen nach WEG geteilt, damit die einzelnen Wohnungen zu Eigentum erworben werden können. Manchmal erfolgt eine Teilung nach WEG aber auch bei Doppelhäusern, wenn eine Realteilung aufgrund der baulichen Gegebenheiten nicht möglich ist.
Wozu dient die Teilungserklärung?
Besondere Bedeutung kommt beim Wohnungseigentum der Teilungserklärung zu. In dieser wird genau festgelegt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Auch Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung zugewiesen werden, etwa das Recht zur Benutzung eines bestimmten Parkplatzes oder einer bestimmten Kellereinheit. Üblicherweise enthält die Teilungserklärung auch die Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Eigentümer untereinander näher regelt. Die Teilungserklärung ist daher insgesamt sehr wichtig und sollte vor dem Kauf eines Wohnungseigentums genauestens geprüft werden.
Wann spricht man von Teileigentum?
Von Teileigentum spricht man, wenn es sich bei dem Sondereigentum nicht um Räumlichkeiten zu Wohnzwecken, sondern um Gewerbeflächen (z.B. Ladenflächen) handelt. Auch für das Teileigentum gelten die Vorschriften des WEG.
Die Notare Nils von Bergner und Erdal Kalyoncuoglu beraten Sie zu allen Fragen rund um das Thema Immobilienkauf. Unser Notariat in Schenefeld bei Hamburg ist auch aus den umliegenden Gemeinden wie Eidelstedt, Osdorf, Lurup, Halstenbek oder Rellingen gut erreichbar.