Kaufvertrag: Grundstücke und Eigentumswohnungen

Kaufverträge über Grundstücke und Wohnungen: was tun wir für Sie?

Wir beraten und betreuen Sie bei der Vorbereitung und Abwicklung der notariellen Kaufverträge über Grundstücke und Eigentumswohnungen. Sofern Sie es wünschen, führen wir auch eine Vorbesprechung und erläutern Ihnen den wesentlichen Ablauf des Verfahrens.

Was muss ich vor Abschluss des Kaufvertrages beachten?

Das ideale Eigenheim will gut gewählt sein. Neben der passenden Lage (Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Arbeitsweg, Schulen) und der Ausstattung (Alter, Größe) spielt die wirtschaftliche Realisierbarkeit die größte Rolle. Neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen auch die Nebenkosten auf den Käufer zu. Dabei handelt es sich um die Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5% des Kaufpreises), die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5-6,5%) und ggf. Maklercourtage.

Zudem ist immer zu berücksichtigen, on und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden. So schreibt beispielsweise das Gebäudeenergiegesetz vor, welche Maßnahmen zur Energieeffizienz (Heizungsanlage, Wärmedämmung) wann durchgeführt werden müssen. Besteht diesbezüglich ein Renovierungsrückstand, dann geht die Pflicht zur Nachrüstung auf den neuen Eigentümer über. In Wohnungseigentumsanlagen können ebenfalls Renovierungsmaßnahmen anstehen, die ggf. Sonderumlagen erforderlich machen.

Der Käufer sollte daher vorab genau kalkulieren, welche Kosten ihm konkret neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen werden.   

Wie ist der Ablauf des Kaufvertrages?

Vor Abschluss des Kaufvertrages benötigt der Notar alle erforderlichen Informationen, um einen Kaufvertragsentwurf fertigen zu können. Die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs wird in der Regel vorab von den finanzierenden Banken des Käufers verlangt. Wir stellen Ihnen dazu ein Formular zur Verfügung, in dem alle wesentlichen Daten (Personendaten, Kaufobjekt, Kaufpreis, Übergabetag etc.) abgefragt werden.

Nachdem der Entwurf an die Parteien übersandt und abgestimmt wurde, kann die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen. Im Anschluss kümmert sich der Notar um die Abwicklung des Kaufvertrages, er veranlasst alle nötigen Schritte beim Grundbuchamt und holt etwa erforderliche Genehmigungen ein. Sofern das Kaufobjekt noch belastet ist, fordert der Notar die Löschungsunterlagen bei den Gläubigern an.

Wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, stellt der Notar den Kaufpreis fällig. Zwischen Beurkundung und Fälligstellung liegen üblicherweise 4-8 Wochen. Nach Zahlung des Kaufpreises ist das Objekt an den Käufer zu übergeben (Besitzübergang). Sobald dem Notar die Zahlung des Kaufpreises bestätigt oder nachgewiesen wurde und ihm die Zahlung der Grunderwerbsteuer vom Finanzamt bestätigt wurde (Unbedenklichkeitsbescheinigung), kann er den Eigentumswechsel beantragen.

Kann ich den Vertrag unterschreiben, bevor die Finanzierungsbestätigung vorliegt?

Es ist Sache des Käufers, die Zahlung des Kaufpreises sicherzustellen. Grundsätzlich ist deshalb davon abzuraten, den Kaufvertrag zu beurkunden, bevor die Finanzierung geklärt ist. Sollte die Bank einen Rückzieher machen und auch keine Alternativfinanzierung gelingen, dann wird der Kaufvertrag nicht zu vollziehen sein. In diesen Fällen kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Das Risiko eines großen wirtschaftlichen Schadens für den Käufer ist daher immanent.

Wird die Zahlung über ein Notaranderkonto abgewickelt?

Notaranderkonten sollen nach dem Willen des Gesetzgebers nur noch in Ausnahmefällen eingerichtet werden. Der Notar darf nur dann ein Anderkonto verwenden, wenn eine der Vertragsparteien ein besonderes Sicherungsinteresse hat. Ein solches Sicherungsinteresse kann beispielsweise dann vorliegen, wenn sich die Immobilie in der Zwangsversteigerung befindet, oder wenn eine Partei im Ausland ansässig ist.  Auch im Falle einer vorzeitigen Übergabe kann ein Anderkonto sinnvoll sein. Gelegentlich verlangen die Banken die Einrichtung eines Anderkontos, insbesondere bei komplexen Finanzierungen oder einer Vielzahl abzulösender Gläubiger.

Da die Hinterlegung von Geldern beim Notar gesonderte Gebühren auslösen, macht die Verwendung eines Anderkontos den Kaufvertrag zudem deutlich teurer.

Im Regelfall erfolgt dies Zahlung daher nicht mehr über ein Anderkonto, sondern im Wege des Direktzahlungsmodells.

Wie funktioniert das Direktzahlungsmodell?

Beim Direktzahlungsmodel zahlt der Käufer den Kaufpreis nach Fälligstellung durch den Notar unmittelbar an den Verkäufer bzw. dessen abzulösende Gläubiger. In der Fälligkeitsmitteilung führt der Notar im Einzelnen auf, welche Beträge konkret an welchen Empfänger auszuzahlen sind. Die Fälligkeitsmitteilung wird in der Regel auch der finanzierenden Bank des Käufers zur Kenntnis übersandt.

Gibt es Risiken beim Direktzahlungsmodell?

Im Rahmen des Direktzahlungsmodells wird typischerweise geregelt, dass das Kaufobjekt nach Zahlung des Kaufpreises an den Käufer zu übergeben ist. In der Praxis überaus selten kommt es vor, dass der Verkäufer das Objekt verspätet herausgibt, z.B., weil sich sein eigener Auszug verzögert hat.

Allerdings geben die Parteien im Kaufvertrag hinsichtlich ihrer Hauptleistungspflichten (Kaufpreiszahlung/Übergabe und Übereignung) Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen ab. Der Notar kann dem Käufer in diesem Fall eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen, die Übergabe dann mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchgesetzt werden.

Muss ich mich um die Ablösung von Altverbindlichkeiten kümmern?

Nein. Zur Abwicklung des Kaufvertrages gehört es, dass der Notar alle Gläubiger von Rechten anschreibt, die aus dem Grundbuch zu löschen sind. Der Notar fordert die Löschungsunterlagen zu treuen Händen an. Sofern die Grundpfandrechte noch valutieren, geben die Gläubiger im Rahmen eines Treuhandauftrages die aktuellen Ablösebeträge auf. Bei der Zahlung ist dann sicherzustellen, dass die Gläubiger die offenen Restbeträge aus dem Kaufpreis erhalten.  

Wann wird das Kaufobjekt übergeben?

Der konkrete Übergabetermin kann von den Parteien im Kaufvertrag vereinbart werden. Allerdings erfolgt die Übergabe grundsätzlich erst dann, wenn der gesamte Kaufpreis an den Verkäufer (oder dessen Gläubiger) ausgezahlt worden ist. Fälligstellen kann der Notar erst, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Da dies üblicherweise 4-8 Wochen in Anspruch nimmt, sollte der Übergabetermin entsprechend gewählt werden.

Sofern das Objekt ausnahmsweise vorzeitig (also vor Kaufpreiszahlung) übergeben werden soll, müssen zusätzliche Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Das Gleiche gilt für den Fall, dass der Verkäufer nach Zahlung des Kaufpreises ausnahmsweise noch im Objekt verbleiben können soll.

Was sind die Fälligkeitsvoraussetzungen?

Die wichtigste Fälligkeitsvoraussetzung ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Dieser hat dadurch die Sicherheit, seinen Eigentumsverschaffungsanspruch auch durchsetzen zu können. Die Auflassungsvormerkung schützt zudem vor späteren Grundbucheintragungen, wie Sicherungshypotheken oder Zwangsversteigerungsanträgen.

Sofern Altverbindlichkeiten bestehen, müssen dem Notar die Löschungsunterlage zu treuen Händen vorliegen.

Weitere Fälligkeitsvoraussetzung kann das Vorliegen erforderlicher Genehmigungen sein. So muss bei Grundstücken (nicht bei WEG-Objekten oder bei Erbbaurecht) grundsätzlich die zuständige Gemeinde gefragt werden, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht, und ob dieses ausgeübt wird. Bei Wohnungseigentum hängt die Veräußerung häufig von der Zustimmung des Verwalters ab, diese muss dann ebenfalls eingeholt werden.

Wann werde ich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung des Eigentumswechsels kann der Notar erst beantragen, wenn ihm die vollständige Kaufpreiszahlung vom Verkäufer bestätigt, oder vom Käufer nachgewiesen worden ist. Zudem benötigt der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das zuständige Finanzamt bestätigt darin, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer bezahlt worden ist.

Zwischen der Übergabe des Kaufobjekts (Besitzübergang) und dem eigentlichen Eigentumswechsel im Grundbuch vergehen daher üblicherweise 2-3 Monate.

Was passiert mit bestehenden Gebäudeversicherungen?

Bestehende Gebäudeversicherungen sollten bis zu Eigentumsübergang nicht gekündigt werden, da ansonst die Gefahr einer Versicherungslücke entsteht. Der Verkäufer kann alle Ansprüche, die zwischen Besitzübergang und Eigentumsumschreibung durch Versicherungsfälle entstehen, im Kaufvertrag vorsorglich an den Käufer abtreten. Mit Eigentumsumschreibung hat der Käufer dann ein Sonderkündigungsrecht von einem Monat. Kündigt er nicht, gehen die Versicherungsverhältnis automatisch auf ihn über.

Mit welchen Kosten bei Notar und Grundbuchamt muss ich rechnen?

Die Kosten des Kaufvertrages bei Notar und Grundbuchamt liegen bei ca. 1,5% des Kaufpreises. Allerdings hängen die konkreten Kosten immer von den Umständen des Einzelfalles und der damit verbundenen Vertragsgestaltung ab. Bestimmte Umstände können zusätzliche notarielle Tätigkeiten erfordern, die dann auch gesonderte Gebühren auslösen. Die zu erwartenden Kosten sollte daher immer vorab beim Notariat angefragt werden.